Eine Mietminderung durch den Mieter verlangt ein professionelles Vorgehen des Vermieters. Eine Prüfung des Schadens der Mietsache ist ebenso elementar wie die Prüfung der Rechtslage. Nicht jedes Mietminderungsbegehren ist rechtens und der Umgang mit dem Mieter ist teils schwierig. Wir geben hilfreiche Tipps zum Umgang mit allen beteiligten und der Mietminderung an sich.
Trifft das Mietminderungsschreiben beim Vermieter ein, ist schnelles Handeln unerlässlich. Weniger Mieteinnahmen auf der einen und mögliche Dauerschäden am Mietobjekt zwingen zum professionellen Vorgehen.
Doch nicht jeder Mangel, nicht jeder Schaden und nicht jedes Fehlverhalten gegen die Hausordnung berechtigt eine Mietminderung. Wie und mit welchen Schritten sollten Vermieter der Mietminderung begegnen? Wir klären auf.
Grundsätzliche Rechtslage zur Mietminderung
Neben der Hauptflicht des Vermieters die Mietsache in einem dem Vertrag (Mietvertrag) entsprechenden Zustand zu erhalten räumt § 536 BGB dem Mieter das Recht ein die Miete zu mindern, wenn die Tauglichkeit der Mietwohnung nicht vollumfänglich gegeben ist.
Alleinig dieses Recht zwingt den Vermieter dazu den Mangel, wie auch immer er geartet ist, zu beseitigen. Die Ursachen des mangels können vielfältig sein. Ob Schimmel oder Heizungsausfall, Ruhestörung oder Wasserschaden, diese Mängel in der Mietwohnung führen zu Mietminderungen. Doch welche Schritte sind notwendig und ratsam, wenn der Mangel seitens des Mieters angezeigt wird?
Prüfung des Schadens der die Mietminderung nach sich zieht
Der Mieter muss die Mietminderung schriftlich zur Kenntnis geben, sie genau benennen und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung einräumen. Doch jeder Mangel muss und sollte genau geprüft werden.
Eine Prüfung des Schadens oder Mangels kann nur vor Ort geschehen. Ergo sollte der Vermieter zeitnah einen Termin zur Wohnungsbesichtigung vorschlagen. Der Mieter ist verpflichtet in diesem Rahmen eine Besichtigung zuzulassen.
Der Mangel sollte detailliert und fachlich sowie technisch überprüft werden. Oft kann nur eine Fachfirma den Mangel in seinen Ausmaßen und Ursachen einschätzen und auch die Reparaturmaßnahmen zeitlich einschätzen.
Doch bei der Ursache des Mangels sollten Vermieter genau hinschauen. Nur wenn den Mieter keine Mitschuld trifft, könnte die Mietminderung rechtens sein. Bei einem Schimmelschaden ist zu prüfen, inwieweit der Mieter nicht falsch geheizt oder gelüftet hat. Bei Schäden an der Mietsache, die der Mieter zu verantworten hat, wer er selbst schadenersatzpflichtig.
Bei Mängeln, die durch einen Witterungsschaden entstehen oder beim Teil- oder Vollausfall der Heizanlage muss der Vermieter auf eigene Kosten handeln, sofern der Schaden nicht über eine Gebäudeversicherung finanziell abgesichert ist. Letztlich können Mängel in der Wohnung dazu führen, dass unterschiedliche Prozentsätze der Bruttokaltmiete als Mietminderung angesetzt werden können.
Tipp: Sicher trägt das Hinzuziehen einer Fachfirma beim Besichtigungstermin zu Klarheit, auf beiden Seiten. Doch Ärger ist meist vorprogrammiert. Um Auseinandersetzungen vor Gericht zu vermeiden können Vermieterverbände ebenso helfen wie Sachverständige. Die Kosten für einen Sachverständigen können hoch sein, aber weitaus kompetenter und preiswerter als ein langer Streit vor Gericht.
Die Prüfung der Rechtslage bei Mietminderung
Der Mieter kann nicht einfach die Miete mindern, ohne vorher den Vermieter auf den Mangel hinzuweisen. Letztlich muss dem Vermieter die Chance eingeräumt werden den Mangel zu beseitigen. Vorausgesetzt das Mietminderungsschreiben ist formell korrekt und eingegangen ist zu prüfen, ob der Mieter keine Mitschuld trägt.
Beim Thema Ruhestörung muss der Mieter dem Vermieter beweisen wann, von wem und in welcher Form der Hausfrieden erheblicher gestört wurde. Nur dann kann der Vermieter den „Störenfried“ schriftlich auffordern sein Verhalten abzustellen.
Einige Mieter wollen, oft nach Einzug in die Wohnung, die Miete mindern. Doch ein Kinderspielplatz in der Nähe oder ein Restaurant im Erdgeschoss fallen bei der Prüfung der Rechtslage als Mietminderungsgrund durch. Letztlich wussten die Mieter von diesen oder solchen Umständen.
Tipp: Ist die Rechtslage nicht eindeutig und klar, sollte ein Fachanwalt gleich zu Beginn und nach der Begutachtung des Schadens oder Mangels hinzugezogen werden, sofern der Mieter sich gegen einen Widerspruch des Mietminderungsverlangens wert oder eine Besichtigung oder Reparatur ablehnt.
Vorsicht bei umfangreichen Schäden
Gerade der Heizungsausfall kann im Winter dazu führen, dass die Wohnung gar nicht bewohnbar ist. Ergo kann der Mieter für die Zeit der Nichtnutzung 100 Prozent der Bruttokaltmiete mindern. Ist es ein witterungsbedingter Schaden durch Regenwasser, Rohrbruch, Feuer oder Sturm sollte der Vermieter ohnehin den Schaden, beziehungsweise Mangel bei der Versicherung anzeigen. Letztlich hat der Vermieter als Versicherungsnehmer auch die Pflicht der Schadenminderung.
Zeigt der Mieter den Mangel „Schimmelpilzbildung“ an ist ebenfalls zügiges Reagieren erforderlich. Denn Schimmelpilze können gesundheitsschädigend sein. Der Mieter kann unter Umständen sofort und fristlos kündigen.
Ist die Mietminderung juristisch legitim ist schnelles Handeln erforderlich. Dadurch zeigen Vermieter, dass sie das Anliegen zur Mängelbeseitigung ernst nehmen. Eine Absprache mit einem Handwerksbetrieb zum zeitlichen Ablauf und Ende der Schadenbeseitigung ist zielführend.
Tipp: Alle Gespräche, Termine vor Ort, Absprachen zum zeitlichen Ablauf der Mängelbeseitigung sollten schriftlich erfolgen.
Eine Mietminderung ist nicht rechtens wenn
– der Schaden bereits bei Mietbeginn bekannt war und der Mieter das wusste (Beispiel fehlende Innentür etc.)
– es sich um einen Bagatellschaden handelt, der den Mieter nicht erheblich beeinträchtigt
– der Mangel entstand durch nicht vertragskonforme Nutzung der Mietsache
– der Mieter hat den Mangel selbst herbeigeführt (Normale Abnutzung ist in der Regel kein Mangel, der zur Mietminderung führt)
– der Mieter hat die Besichtigung des Schadens und die Mängelbeseitigung verhindert
– der Schaden wurde nicht unverzüglich beim Vermieter gemeldet
Ist die Mietminderung nicht rechtens muss der Vermieter der Minderung schriftlich widersprechen und den Widerspruch begründen. Gleichzeitig muss man eine Frist setzen, bis zu der der Mieter den geminderten Betrag zu zahlen hat.
Im Resümee sollte das Augenmerkt des Vermieters darauf liegen, dass eine berechtigte Mietminderung ein zügiges und diplomatisches Handeln des Vermieters nach sich zieht. Neben der Prüfung des eigentlichen Mangels muss auch der Rechtsanspruch an sich geprüft werden. Je nach Mangel und Art des Schadens sollte zeitnah eine Reparatur erfolgen. Bis zur Wiederherstellung des vertraglich zugesicherten Zustands der Mietwohnung kann der Mieter die Miete mindern. Und auf 100 Prozent Mieteinnahme will keiner verzichtet. Und eine Schädigung des Baukörpers, der Immobilie an sich, mindert den Wert und die Einnahmemöglichkeiten.
