Immer mal wieder geben Gerichtsurteile die Komplexität des Mietrechts wieder. Teils sind sie richtungsweisend für Mieter und Vermieter. Diese Gerichtsurteile zu Mieterhöhungen und Sanierungen zeigen, dass Mieterechte teils stark sein können. Aber nicht immer. Auch eine Empfehlung für Gewerbemietverträge in Corona-Zeiten findet bei Vermietern wie Gewerbemietern Anklang.
Wenn der Bundesgerichtshof Entscheidungen trifft, sind Mieter oder Vermieter bereits einen langen juristischen Weg gegangen. Und dessen Urteile sind richtungsweisend. Aber auch Urteile von Amtsrichtern enthalten Vorgaben, die das Miteinander beider Vertragsparteien erleichtern können.
Apropos erleichtern: In der kleinen Zusammenstellung der Gerichtsurteile gibt es auch eine Empfehlung für Gewerbemietverträge in Corona-Zeiten.
Angst vor Verödung der Innenstädte durch Corona
Als sich die Immobilienwirtschaft und der Handel bereits vor Längerem zu einem Verhaltenskodex einigten war die Lage der Innenstädte noch relativ normal und der Einzelhandel konnte, wenn auch eingeschränkt, seine Läsen öffnen.
Nun, im doch härteren Lockdown, gilt dieser Kodex zum Miteinander in der Coronapandemie, weitaus mehr. Geschlossene Läden des Einzelhandels stärken die Gefahr, dass Einkaufsstraßen und belebte Innenstadtregionen selbst nach den Lockerungen veröden könnten. Letztlich treffen die Einschränkungen alle Gewerbetreibenden des Einzelhandels und selbst Großunternehmen melden aktuell Insolvenzen an.
Der Zentrale Immobilien Ausschuss, kurz ZIA und der Handelsverband Deutschland zogen somit an einem Strang und gaben eine Empfehlung an die Vermieter von Gewerbeimmobilien. Demnach sollen Gewerbemieter für den staatlich auferlegten Zeitraum der Schließungen eine Mietreduzierung von 50 Prozent setzen können, im Anschluss weniger.
Dieser Verhaltenskodex soll nicht nur gerichtlichen Auseinandersetzungen entgegenwirken. Es geht darum die Innenstädte nach dem Lockdown wiederzubeleben. Bereits 2,8 Milliarden Euro Mietschulden seinen, so Experten, bereits aufgelaufen. Gleichzeitig müssen Kommunen durch Corona sparen. Umso wichtiger sei, so beide Verbände, dass Mieter und Vermieter aufeinander zugehen.
Mieterhöhung mit Angabe von Vergleichswohnungen
Im vorliegenden Fall wollte eine Vermieterin aus Lübeck das Einverständnis zur Mieterhöhung einholen. Dazu führte die Vermieterin Vergleichsmieten von preisgebundenen Immobilien an. Die Mieterin, ebenfalls in einer öffentlich geförderten Wohnung lebend, hielt das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam.
Das Landesgericht Lübeck gab der Mieterin Recht, da nur preisfreie Wohnungen als Vergleich zählten. Doch der BGH beurteilte die Situation anders. Letztlich, so die obersten Richter, diene die Angabe von Vergleichsmieten nicht als Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Vielmehr soll der Mieter das Mieterhöhungsverlangen nachvollziehen können, um dieses durch eigene Recherche ab- oder annehmen zu können. Ob die Vergleichsmieten dabei preisgebunden oder frei sind, ist unerheblich. Die Klage der Vermieterin wurde an das Berufungsgericht weitergeleitet. Ohnehin hatte die Vermieterin gemäß § 2 MHG, dem Mieterhöhungsgesetz, gehandelt und alle notwendigen Daten zur Zustimmung durch den Mieter geliefert,
Verwaltungsgericht Frankfurt stärkt Mieterrechte bei Sanierungsmaßnahmen
Jede Sanierung, gerade umfangreiche Formen, fordern Mieter und Vermieter gleichsam. Im vorliegenden Fall aber sah sich das Verwaltungsgericht Frankfurt gezwungen einen Immobilieninvestor in die Schranken zu weisen.
Demnach sollte ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt durch die WPS GmbH saniert werden. Die durch die Bauarbeiten erfolgten Maßnahmen waren, so Mieter und städtische Wohnungsaufsicht bereits seit April 2020 unhaltbar.
So wurden Treppenhausfenster bei der Kernsanierung nur notdürftig durch Kunststoffplanen ersetzt. Auch die Türschlösser im Treppenhaus wurden ausgebaut und die Stromversorgung war als mangelhaft zu bezeichnen. Die Mieter wollten dies nicht hinnehmen und beschwerten sich bei der Stabsstelle Mieterschutz.
Im Oktober 2020 wurde vom Amt für Wohnungswesen in Frankfurt eine Verfügung erlassen. Demnach sollte der Investor zumindest elektrische Türöffner und eine Gegensprechanlage installieren sowie die Beleuchtung im Treppenaufgang reparieren. Man drohte dem Investor mit einem Zwangsgeld und möglicher Reparatur durch Drittfirmen bei gleichzeitiger Rechnungsstellung an die WPS GmbH.
Gegen diesen Eilantrag wehrte sich der Investor doch das Verwaltungsgericht Frankfurt befand, dass es sich im vorliegenden Fall um unzumutbare Zustände handele, die seit eineinhalb Jahren bereits bestehen. Ferner, so die Richter, liegen die Investitionen der Verfügung durch das Amt für Wohnungswesen, in keinem Verhältnis zum Gesamtinvestment. Ob der Investor nun den Weg zum Verwaltungsgericht in Kassel wagt, ist offen.
Kurzum stärkt dieses Urteil die Mieterrechte bei umfangreichen Sanierungen von Immobilien. Und im Resümee sollten gerade Privatvermieter Sanierungen so gestalten, dass die geltenden Rechte der Mieter gewahrt bleiben. Der oft nachrangige Streit vor Gericht lohnt teils den Aufwand nicht. Da ist es weitaus besser eine erfahrene Hausverwaltung mit in die Sanierungsvorhaben einzubeziehen. Letztlich braucht es immer auch juristische Kompetenzen im Miteinander von Mietern und Vermietern.
