Mängel, die während der Mietzeit auftauchen muss und sollte der Vermieter zeitnah beseitigen. Der Gesetzgeber bietet dem Mieter die Möglichkeit bei Mängeln in der Mietwohnung eine Mietminderung vorzunehmen. Doch welche Schäden führen zur Mietminderung und gibt es Prozentsätze die gesetzlich als angemessen erscheinen?
Vermieter haben die Pflicht die Mietsache stets in einem vertragsgemäß zugesicherten Zustand zu halten. Treten Schäden auf, die der Mieter nicht zu verantworten hat, besteht ein Mangel. Und eben dieser Mangel kann, wie im ersten Teil beschrieben, zu einer Mietminderung seitens des Mieters führen.
Doch nicht jeder Mangel ist als „erheblich“ zu bezeichnen. Die wichtigsten Mängel, die zu einer Mietminderung führen können, haben wir aufgelistet.
Bei diesen Mängeln ist Mietminderung möglich
Grundsätzlich muss der Mangel an der Mietsache die vertraglich zugesicherte Bewohnbarkeit „erheblich“ einschränken. Erst dann kann der Mieter die Bruttomiete angemessen mindern und den geminderten Betrag zurückbehalten. Ist die Wohnung nicht mehr bewohnbar, wodurch auch immer, kann die Miete sogar um 100 Prozent gemindert werden. Einige Gerichtsurteile helfen der Orientierung zur jeweiligen Mangelart und dem Umfang der Minderung.
Mietminderung bei falscher Quadratmeterzahl im Mietvertrag
Ist die Mietwohnung tatsächlich kleiner kann dies eine Mietminderung nach sich ziehen. Letztlich kann vom Mieter nicht verlangt werden die anzumietende Wohnung fachgerecht auszumessen. Empfehlenswert ist stets eine genaue Messung aller Räume der Wohnung, um Stress im Nachhinein zu verhindern.
Schimmel als Mietminderungsgrund
Es ist unstrittig. Schimmel wird als Mietminderungsgrund juristisch anerkannt. Letztlich geht vom Schimmelpilzbefall in der Regel eine Gesundheitsschädigung aus. Doch muss die Mietminderung wegen Schimmelbefall auf einen Baumangel zurückzuführen sein. Oft lüften und heizen die Mieter falsch und begünstigen damit die Bildung von Schimmel.
Bevor also auf die Mangelanzeige des Mieters reagiert wird sollten Vermieter die Bausubstanz genau prüfen. Bei einem undichten Dach, einem nassen Keller oder Rissen und Verwerfungen an der Fassade ist der Vermieter klar in der Verantwortung.
Achtung: Ist die Mietwohnung nicht mehr bewohnbar, beziehungsweise geht von nachgewiesener Schimmelbildung eine Gesundheitsschädigung aus kann die Mietminderung bei 100 Prozent liegen.
Ist die Schimmelpilzbildung aber durch eine falsche Nutzung der Mietsache entstanden, also fehlerhaftes Heizen oder einem Unterlassen des Lüftens, liegt die Sachlage anders. Da der Vermieter das Recht zur Begutachtung des Schadens hat (muss er auch, um den Schaden zu beseitigen) sollte man die Begutachtung einem Gutachter oder Handwerksbetrieb überlassen.
Tipp: Die Sachlage bei Schimmel als Mietminderungsgrund ist meist komplex. Nicht immer ist die Sachlage klar. Vermieter sind gut beraten hier genau zu prüfen, aber auch schnell zu handeln. Schimmelpilzbefall kann eine Wohnung und die Bausubstanz nachhaltig schädigen.
Lärm als Mietminderungsgrund
Gleich vorab: Will ein Mieter die Miete wegen Kinderlärm mindern, so geht dieses Vorhaben meist ins Leere. Gemäß Urteil am Bundesgerichtshof (VIII ZR 197/14) müssen Mieter Kinderlärm hinnehmen. Anders sieht es aus, wenn Kinder mutwillig und dauerhaft den Hausfrieden stören.
Dennoch ist eine Mietminderung bei Lärm für den Vermieter schwer zu fassen. Letztlich geht es meist um Ruhestörungen innerhalb der Hausgemeinschaft. Vermieter sind gut beraten eine Hausordnung als Teil des Mietvertrags oder im Nachhinein eine allgemeine Form der Hausordnung zu erstellen. In dieser werden Ruhezeiten abgebildet, an die sich die Mieter halten sollen.
Zwar ist ein „Lärmprotokoll“ gemäß BGH-Urteil (hier VIII ZR 155/11) nicht zwingend nötig. Aber Vermieter sollten von den Mitmietern, die Mietminderung verlangen, ein Protokoll über Dauer, Zeitpunkt und Intensität einholen, um dann gegen den Störenfried vorgehen zu können. Auch die Polizei zu rufen, wenn der Lärm überhandnimmt, kann vor Gericht zielführend sein.
Baulärm von einem anderen Grundstück aus ist im Übrigen in der Regel etwas, das der Vermieter nicht von außen beeinflussen kann. Dennoch kann Baulärm bis zu 60 Prozent Mietminderung nach sich ziehen, wenn derselbe Vermieter sein Dachgeschoss ausbaut und die Mitmieter dauerhaftem Lärm ausgesetzt sind.
Ausfall der Heizung als Mietminderungsgrund
Auch der Ausfall der Heizung kann schnell zur Mietminderung führen. Die Höhe ist aber von den Randbedingungen abhängig. In den Wintermonaten bei Minusgraden und einem Totalausfall über längere Zeit kann die Wohnung unter Umständen gar nicht mehr bewohnbar sein. Entscheidend ist die Temperatur innerhalb der Wohnung. Sinkt diese auf 15 Grad ab, sind 30 Prozent durchsetzbar, bei 12 Grad bereits mehr als 60 Prozent.
Tipp: Wird der Ausfall der Heizanlage durch die oder einen Mieter angezeigt muss und sollte sofort gehandelt werden, um die Mietwohnung wieder voll nutzbar zu machen.
Auch Fehler der Warmwasseraufbereitung können eine Mietminderung nach sich ziehen. Muss der Mieter fünf Minuten auf 40 Grad warmes Wasser warten, sind fünf Prozent Mietminderung legitim.
In diesen Fällen ist eine Mietminderung nicht legitim
Kannte der Mieter die Einschränkung bereits vor Beginn des Mietvertrags (Beispiel Restaurant oder Diskothek im Haus) ist eine Mietminderung nicht möglich. Vermieter sollten das Vorhandensein dieser Einschränkungen im Mietvertrag zwingend aufführen, um nachrangige Ansprüche abzuwehren.
Ebenso ist eine Mietminderung im vom Mieter geforderten Maß nicht anzuerkennen, wenn der Mieter selbst die Einschränkung zu verantworten hat. Lüftet oder heizt der Mieter falsch, so trägt er eine Teilschuld.
Wenn der Mieter um einen Schaden weiß, beispielsweise etwas Feuchtigkeit an einer Wand, und dies sich zu einer Schimmelbildung ausbreitet, bleibt sein Anspruch auf Mietminderung aber bestehen.
Wird am Haus energetisch saniert (Baulärm, Verdunkelung durch Gerüst etc.) müssen die Mieter dies akzeptieren, auch wenn es eine Einschränkung an Wohnqualität bedeutet.Zum Schluss haben wir zur Orientierung einige Mietminderungsgründe und deren Einschränkungen aufgelistet, die in dieser Form von einem Amts- oder Landesgericht gewährt wurden.
Mögliche Höhe der Mietminderung bei ausgewählten Einschränkungen:
- Wohnung durch Brand unbewohnbar: 100 Prozent
- Zugesicherte Einbauküche nicht vorhanden: 100 Prozent
- Vollständiger Heizungsausfall zwischen September und Februar: 100 Prozent
- Komplettausfall der Elektrizität: 100 Prozent
- Zwei Trocknungsgeräten nach Wasserschaden: 80 Prozent
- Rattenbefall und Schädlingsbekämpfung in der Wohnung: 80 Prozent
- Bauarbeiten im Dachgeschoss in erheblichem Maße: 60 Prozent
- Asbestbelastete Nachtspeicheröfen: 50 Prozent
- Abwasserstau mit nachfolgender Geruchsbelastung: 38 Prozent
- Starke Geruchsbelastung durch Haltung eines Haustieres, hier Frettchen: 33 Prozent
- Terrasse im Neubau nicht nutzbar: 30 Prozent
- Fehlende Innentüren einer Mietwohnung: 25 Prozent
- Drohung durch Mitmieter und parallele Lärmbelästigung: 25 Prozent
- Heizung in der Küche fehlt: 20 Prozent
- Bordell in der näheren Umgebung: 20 Prozent
- Badewanne durch den Mieter nicht nutzbar: 20 Prozent
- Ausfall des Fahrstuhls: 20 Prozent
- Starker Befall von Silberfischen: 15 Prozent
- Eisenanteil im Wasser zu hoch: 15 Prozent
- Fenster in schlechtem Zustand da verrottet und schließen nicht: 10 Prozent
- Keine ausreichende Schallisolierung in der Wohnung: 10 Prozent
- Nutzungsentzug von Keller oder Waschraum trotz mietvertraglicher Nutzung: 10 Prozent
- Nachhaltig schlechter TV-Empfang: 10 Prozent
Des Weiteren kann eine Mietminderung bei den typischen Kleinigkeiten vor Gericht Erfolg haben. Ob eine nicht verschließbare Hauseingangstür mit fünf Prozent oder das Fehlen eines zugesicherten Sandkastens für Kinder, ebenfalls mit fünf Prozent.
Die gute Nachricht für Vermieter: Die Mietminderung, sei sie auch noch so berechtigt, bezieht sich stets und nur auf den Zeitraum, in dem der Mangel bestand. Um den Hausfrieden zu wahren oder auch die Bausubstanz nicht zu gefährden ist schnelles Handeln und Beseitigen des Mangels die einzige Lösung. Und ganz nebenbei bekommt man nur so bald wieder 100 Prozent des vertraglich zugesicherten Bruttomietzinses.
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